서울 아파트 매물 8만 건·강남 집값 하락·거래량 총정리

서울 아파트값이 90주 연속 상승했습니다. 그런데 시장에 나온 매매 매물은 8만 건에 가까워졌습니다.

2026년 10월 28일 아실 집계를 인용한 보도에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 7만9,919건이었습니다. 8월 3일보다 약 32.3% 증가한 수치입니다.

더 흥미로운 점은 지역별 가격의 움직임입니다. 서울 전체 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 상승했지만 강남·서초·송파구는 모두 하락했습니다.

거래량 역시 감소했습니다. 국토교통부의 9월 서울 아파트 매매거래량은 3,915건으로, 전년 같은 달보다 42.4% 줄었습니다.

집값은 오르는데 매물은 쌓이고 거래는 줄어드는 상황. 서울 아파트 시장에 어떤 변화가 나타나고 있는지, 집을 사려는 사람은 무엇을 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 서울 아파트 매물 8만 건, 얼마나 빠르게 늘었을까?

부동산 빅데이터 업체 아실의 자료를 인용한 10월 31일 보도에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 10월 28일 7만9,919건을 기록했습니다.

올해 8월 3일에는 6만409건이었는데 약 3개월 만에 1만9,510건 늘었습니다.

서울 25개 자치구 모두에서 매물이 늘었으며, 성북구는 57.1%, 강동구는 43.9%, 성동구는 42.0% 증가한 것으로 보도됐습니다.

매물이 늘었다는 사실은 매수자의 선택지가 확대됐다는 의미로 볼 수 있습니다. 하지만 등록 매물에는 같은 단지 내 다양한 동·층·면적의 매물이 섞여 있습니다.

매물 수가 늘었다는 이유만으로 집값이 곧 떨어진다고 단정할 수는 없습니다. 매도 호가, 실제 계약 가격, 매물의 등록 기간을 함께 봐야 합니다.

2. 서울 집값은 90주 상승인데 강남 3구는 왜 하락했을까?

한국부동산원이 10월 29일 발표한 10월 넷째 주 아파트가격동향에서 서울 전체 매매가격은 전주 대비 0.09% 상승했습니다.

90주 연속 상승이지만 상승폭은 10월 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.09%로 낮아졌습니다.

특히 강남구는 0.38%, 서초구는 0.35%, 송파구는 0.22% 하락했습니다. 반면 성북구는 0.39%, 서대문구는 0.36% 상승해 지역별 차이가 뚜렷했습니다.

이러한 차이는 가격대, 대출 접근성, 매수 수요와 매물 구성, 지역별 선호도 등의 영향을 받을 수 있습니다.

한국부동산원도 일부 지역에서 가격을 낮춘 매물이 나오면서 하락이 나타난 반면, 선호도가 높은 단지에서는 상승 거래가 발생했다고 설명했습니다.

다만 주간 가격변동률은 시장 전체를 대표하는 지수 변화입니다. 개별 단지의 특정 거래가격이 한 주 동안 정확히 그만큼 바뀌었다는 의미는 아닙니다.

서울 전체 평균만 보면 놓치는 부분

서울 전체가 0.09% 올랐다는 뉴스만 보고 강남 아파트도 올랐다고 생각하면 잘못된 판단을 할 수 있습니다.

반대로 강남 3구가 하락했다는 이유로 성북·서대문 등 다른 지역까지 모두 하락세로 전환했다고 볼 수도 없습니다.

부동산 시장은 지역과 단지, 면적, 층수에 따라 가격 움직임이 달라지므로 관심 단지의 실제 거래를 확인해야 합니다.

3. 매물은 늘었는데 서울 아파트 거래량은 왜 감소했을까?

국토교통부의 2026년 9월 주택통계에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 3,915건이었습니다.

8월 4,589건보다 14.7% 감소했고, 지난해 9월 6,796건과 비교하면 42.4% 줄었습니다.

거래량 감소에는 대출 규제와 금리 부담, 가격에 대한 매수자와 매도자의 기대 차이 등이 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어 매도자는 기존 호가를 유지하는 반면 매수자는 추가 하락을 기대하면 실제 계약 체결이 줄어들 수 있습니다.

이 경우 등록 매물이 증가하더라도 계약이 빠르게 체결되지 않아 시장에 쌓이는 현상이 나타날 수 있습니다.

그러나 거래량 감소가 즉시 급격한 가격 하락을 의미하지는 않습니다. 가격을 낮춰 거래되는 단지가 있는 반면, 선호 단지는 높은 가격에서 거래가 이어질 수도 있습니다.

4. 지금 집을 산다면 실거래가와 대출 부담을 어떻게 비교할까?

매물이 많아졌다는 소식만으로 매수 결정을 내리기보다는 관심 단지의 실거래가와 현재 호가를 비교해야 합니다.

예를 들어 최근 실거래가가 10억 원인 동일 면적 아파트가 현재 10억5,000만 원에 매물로 나와 있다면, 호가는 최근 거래가격보다 5,000만 원 높습니다.

단, 비교할 때는 같은 단지·유사 면적이라는 조건만으로 충분하지 않습니다. 층수, 방향, 수리 상태, 거래 시점, 특수관계 거래 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

대출 3억 원, 금리가 1%p 차이 나면?

주택담보대출 잔액이 3억 원이고 실제 적용금리가 연 4%에서 5%로 높아진다고 가정하면, 원금이 유지되는 방식의 단순 연간 이자 차이는 300만 원입니다.

매수 시점에 실제 대출받을 수 있는 금액과 금리, 원리금 상환액을 먼저 확인하면 가격 협상에 사용할 수 있는 예산 범위도 더 명확해집니다.

5. 서울 아파트 매수 전 확인할 5가지

서울 전체 가격지수보다 관심 단지의 거래 상황을 먼저 확인하는 것이 현실적인 방법입니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 관심 단지의 최근 계약가격과 거래일을 확인할 수 있습니다.

동일 면적의 거래라도 층과 방향에 따라 가격이 다를 수 있으므로, 단순 평균보다는 조건이 비슷한 거래를 비교하는 것이 중요합니다.

매물은 민간 부동산 플랫폼에서 확인하되, 같은 주택의 중복 등록이나 이미 계약이 진행된 매물이 남아 있을 가능성도 고려해야 합니다.

작성 기준: 2026년 11월 1일. 매물 수는 민간 플랫폼을 인용한 특정 시점의 집계이며 수시로 변경될 수 있습니다. 주간 매매가격 변동률은 한국부동산원 가격지수, 거래량은 국토교통부 주택통계입니다. 가상 계산은 실제 아파트 거래나 대출 승인 사례가 아닙니다.