서울 전세 재계약 보증금 인상 한도 2026, 5억 전세는 얼마까지?

서울 전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 계약 만기를 앞둔 세입자의 고민도 커지고 있습니다.

2026년 10월 15일 MBC 보도에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 16.6% 감소했습니다. 한국부동산원 자료를 인용한 보도에서는 2025년 10월 20일부터 2026년 10월 5일까지 서울 아파트 전세가격지수가 9.96% 상승한 것으로 나타났습니다.

그렇다면 지금 5억원에 전세로 거주하고 있는 세입자가 재계약할 때 집주인은 보증금을 얼마까지 올릴 수 있을까요?

1. 서울 전세 매물은 왜 줄고 전셋값은 올랐을까?

서울 전세난이 심화되는 배경에는 임대 가능한 아파트 물량 감소와 기존 세입자의 재계약 수요, 신규 주택 공급 여건이 함께 작용하고 있습니다.

특히 2025년 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 확대되면서 아파트 매수자의 실거주 의무가 전세 공급을 제한하는 요인으로 지목됐습니다.

이러한 실거주 요건 아래에서는 주택을 매수한 뒤 곧바로 전세를 놓는 방식이 어려워질 수 있습니다. 다만 실제 전세 물량 감소를 정책 하나만의 결과라고 단정할 수는 없습니다.

서울 전세시장의 주요 변화

자료: MBC 2026.10.15, 뉴스1 2026.10.13, 한국부동산원 가격지수 인용 보도. 지표별 집계 기준과 기간이 다릅니다.

전세 매물 16.6% 감소는 시장에 등록된 매물 수의 변화입니다. 실제 전세 거래량이 같은 비율로 줄었다는 의미는 아닙니다.

또한 전세가격지수 9.96% 상승을 모든 개별 계약의 보증금 인상률로 적용할 수는 없습니다.

2. 2026년 전세 재계약 보증금 인상 한도는 5%일까?

전세 재계약 보증금 인상 한도를 검색하는 사람이라면 가장 먼저 계약 형태를 확인해야 합니다.

주택임대차보호법은 계약갱신청구권과 차임·보증금 증액청구에 관해 규정하고 있습니다. 일반적으로 계약갱신청구권을 행사한 갱신에서는 증액 상한 5%가 중요한 기준이 됩니다.

계약 유형에 따라 적용 방식이 달라집니다.

여기서 중요한 것은 5%가 무조건 올려줘야 하는 비율은 아니라는 점입니다. 상한 규정은 법정 요건에 따른 증액 범위를 제한하는 것이며, 실제 인상 여부와 금액은 계약 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 전세 5억원이라면 보증금을 얼마나 더 준비해야 할까?

보증금이 5억원이라고 가정하고 인상률에 따른 추가 자금 부담을 계산해보겠습니다.

9.96%는 서울 전세가격지수 변화의 크기를 설명하기 위한 가상 비교입니다. 계약갱신청구권을 행사한 계약에서 허용되는 인상률이라는 뜻이 아닙니다.

표를 보면 5% 인상과 9.96% 상승을 단순 적용한 금액의 차이는 2,480만원입니다.

하지만 전세가격지수가 올랐다고 해서 기존 계약의 집주인이 동일한 비율로 보증금을 인상할 권리가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

추가 보증금을 대출받는다면 이자는 얼마일까?

5% 인상에 따른 추가 보증금 2,500만원을 전부 대출로 조달하고, 대출금리가 연 4%라고 가정하면 연간 이자는 100만원, 월평균 약 8만 3,333원입니다.

이는 원금을 갚지 않고 이자만 납부하는 방식의 단순 계산입니다. 실제 전세대출 가능 여부와 금리, 추가 대출 한도는 은행 심사에 따라 달라집니다.

4. 계약갱신청구권은 언제 어떻게 행사해야 할까?

계약갱신청구권은 임차인이 일정한 법정 요건을 충족하면 계약 갱신을 요구할 수 있도록 마련된 제도입니다.

원칙적으로 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 다만 집주인의 법정 갱신거절 사유가 있는 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다.

일반적으로 갱신 요구 통지기간은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 구체적인 통지 시점과 적용 관계는 현행 법령 및 개별 계약 내용을 확인해야 합니다.

분쟁을 예방하려면 문자나 내용증명 등 나중에 확인할 수 있는 방법으로 갱신 의사를 명확히 전달하고 관련 기록을 보관하는 것이 좋습니다.

5. 전세보증금을 낮추고 월세로 전환하면 얼마를 내야 할까?

전세보증금 증액분을 마련하기 어렵다면 반전세 또는 월세 전환을 검토할 수도 있습니다.

예를 들어 보증금 5억원 중 1억원을 낮춰 4억원으로 조정하고, 줄어든 1억원을 월세로 바꾼다고 가정하겠습니다.

2026년 10월 18일 기준 한국은행 기준금리가 3.00%라는 전제에서, 주택임대차보호법상 월차임 전환 제한 산정률의 계산 예시는 연 5.00%입니다.

이는 기존 전세보증금 일부를 월세로 전환할 때 법정 산정률을 적용한 설명용 사례입니다. 실제 계약 상황별 적용 여부와 금액은 별도로 확인해야 합니다.

전세대출 이자와 월세를 비교해보면?

같은 1억원에 연 4%의 대출금리를 가정하면 이자만 납부하는 전세대출의 월평균 이자는 약 33만 3,333원입니다.

반면 위의 월세 전환 사례는 월 약 41만 6,667원으로, 단순 월 지출 차이는 약 8만 3,334원입니다.

그러나 전세대출과 월세의 실제 유불리는 대출 보증료, 금리, 세금, 보증금 반환 위험, 가계의 현금 여력 등에 따라서 달라집니다.

특히 전세대출을 추가로 이용할 수 없거나 향후 금리 변동 위험을 피하고 싶다면 월세 계약을 선호할 수도 있습니다.

6. 전세 계약 만기 전에 꼭 확인해야 할 5가지

서울 전세난이 이어지는 상황에서는 보증금 인상률뿐 아니라 계약의 안전성과 실제 자금 부담을 함께 살펴봐야 합니다.

전세 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

7. 전세 재계약 관련 자주 묻는 질문

Q. 전세 재계약을 하면 집주인이 무조건 5% 올릴 수 있나요?

아닙니다. 5%는 법정 증액 상한이 적용되는 상황에서의 제한 기준입니다. 자동 인상률이 아니며 실제 증액 여부는 계약 조건과 법적 요건에 따라 달라집니다.

Q. 전세 5억원에서 5% 올리면 얼마인가요?

추가 보증금은 2,500만원이고 변경 후 보증금은 5억 2,500만원입니다.

Q. 전셋값이 9.96% 올랐으면 재계약에서도 그만큼 올려줘야 하나요?

그렇지 않습니다. 9.96%는 특정 기간 서울 아파트 전세가격지수의 변동률입니다. 개별 재계약의 인상률은 계약 형태와 적용 법령을 기준으로 판단해야 합니다.

Q. 계약갱신청구권은 언제 행사해야 하나요?

원칙적으로 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 법정 예외 및 개별 상황을 확인해야 합니다.

Q. 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 유리한가요?

대출금리, 월세 전환 조건, 보증금 규모, 계약 안전성, 보유 현금 등에 따라 달라집니다. 같은 기간을 기준으로 전체 주거비를 계산해 비교하는 것이 좋습니다.

8. 서울 전세난, 재계약 전에 내 부담부터 계산해야 합니다.

서울 전세 매물은 1년 전보다 16.6% 줄었고, 전세가격지수도 약 1년간 9.96% 상승했습니다.

그러나 이런 시장 통계가 개별 세입자의 보증금 인상액을 바로 결정하는 것은 아닙니다.

특히 전세 재계약을 준비한다면 계약갱신청구권 사용 여부와 적용 가능한 증액 한도부터 확인해야 합니다.

보증금 5억원에 5%를 적용한 2,500만원의 증액분도 실제 가계에는 큰 부담일 수 있습니다. 추가 대출 이자나 월세 전환 비용을 함께 계산해야 하는 이유입니다.

서울 전세난이 계속된다고 급하게 결정하기보다는 현재 계약의 법적 조건, 주변 실거래가, 보증금 안전성, 월별 주거비를 차례로 확인하는 것이 중요합니다.