아파트 위법 의심거래 678건·가족 간 직거래·명의신탁 위험 총정리

아파트 4채를 보유한 사람이 그중 3채를 동생에게 팔았습니다. 그런데 약 7개월 뒤 팔았던 아파트를 다시 사들였습니다.

더 눈길을 끄는 점은 당시 매매대금이 실제로 지급되지 않은 정황이 국토교통부 조사에서 확인됐다는 사실입니다.

이 사례는 국토교통부가 2026년 10월 29일 발표한 주택 위법 의심거래 조사 결과에 포함됐습니다. 정부는 전국 주택 직거래와 서울·경기 아파트 거래를 별도로 조사해 총 678건의 위법 의심거래를 확인했습니다.

다만 중요한 구분이 있습니다. 678건은 위법이 의심되는 거래이지, 범죄나 탈세가 최종 확정된 거래가 아닙니다.

이번 발표에서 드러난 가족 간 아파트 재매매 사례를 살펴보고, 일반적인 직거래와 명의신탁·편법 증여 의심거래는 어떻게 다른지, 실제 계약에서는 어떤 자금 증빙을 준비해야 하는지 정리합니다.

1. 아파트 3채를 동생에게 팔았다가 7개월 뒤 다시 산 이유는?

국토교통부가 공개한 조사 사례에는 주택 4채를 보유한 사람이 등장합니다.

이 사람은 2025년 7월 경북에 있는 아파트 3채를 동생에게 직접 매도했습니다. 이후 별도로 보유하고 있던 경기 소재 아파트 1채를 제3자에게 매도했습니다.

그런데 2026년 2월, 동생에게 팔았던 경북 소재 아파트 3채를 다시 매수했습니다. 그 과정에서 매매대금이 실제 지급되지 않은 정황이 확인됐습니다.

국토부는 이 거래가 경기 소재 주택을 처분할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해 다른 주택의 명의만 일시적으로 이전한 것인지 살펴볼 필요가 있다고 판단했습니다.

즉, 가족 간 거래 자체가 아니라 실제 자금 이동 없이 소유권만 옮긴 정황과, 제3자 매도 전후의 거래 순서가 함께 의심을 불러온 것입니다.

2. 위법 의심거래 678건, 어떤 거래를 조사했을까?

이번 발표는 조사대상이 다른 두 기획조사 결과를 합친 것입니다.

첫 번째 조사는 2025년 3월부터 2026년 3월까지 신고된 전국 주택 직거래를 대상으로 진행됐습니다. 인공지능 선별시스템 등을 활용해 이상거래 741건을 뽑아 조사한 결과, 위법 의심거래 351건이 확인됐습니다.

두 번째는 2026년 1~3월 신고된 서울·경기 아파트 거래 중 이상거래 845건을 선별해 조사한 결과입니다. 이 조사에서는 327건의 위법 의심거래가 확인됐습니다.

785건이라는 숫자가 678건보다 큰 이유는 하나의 거래에서 둘 이상의 법률 위반이 의심될 수 있기 때문입니다. 거래 건수와 위반 의심행위 건수를 혼동하면 조사 규모를 잘못 이해하게 됩니다.

강남 3구 140건은 무엇을 의미할까?

전국 주택 직거래 조사에서 확인된 위법 의심거래 351건 중 서울 소재 거래는 224건이었습니다. 그중 강남·서초·송파의 강남 3구는 140건으로 집계됐습니다.

강남 3구 140건은 전체 678건에 더해야 하는 별도 수치가 아닙니다. 전국 직거래 조사에서 확인된 서울 224건에 포함됩니다.

또한 이번 조사는 이상거래를 선별해 진행했으므로 이 숫자만으로 강남 3구의 전체 거래가 다른 지역보다 법을 더 많이 위반한다고 결론 내려서는 안 됩니다.

서울·경기 아파트 조사에서 많이 나온 의심 유형

서울·경기 아파트 기획조사에서는 편법 증여와 특수관계인 차입금 과다 의심행위가 215건, 가격·계약일 거짓신고가 123건, 대출자금 용도 외 유용이 22건, 해외자금 불법반입 의심이 1건으로 발표됐습니다.

이는 개별 위반 의심행위의 유형별 건수입니다. 한 거래에 여러 유형이 포함될 수 있어 서로 합산한 숫자를 곧바로 거래 건수로 해석해서는 안 됩니다.

3. 가족 간 부동산 직거래, 정상 매매와 명의신탁 의심은 무엇이 다를까?

부모와 자녀, 형제자매 사이에 주택을 사고파는 것 자체가 불법인 것은 아닙니다. 공인중개사를 거치지 않는 직거래 역시 법률상 요구되는 신고와 절차를 충족한다면 가능합니다.

중요한 것은 계약서에 적힌 매매가 실제로 이행됐는지입니다.

위 항목 중 하나가 확인됐다는 이유만으로 곧바로 불법이 성립하는 것은 아닙니다. 다만 거래의 실질을 설명할 자료가 부족하면 세무당국이나 관계기관으로부터 소명을 요구받을 수 있습니다.

양도세 비과세와 명의신탁은 왜 연결될까?

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 단순히 등기부에 적힌 주택 수만으로 자동 결정되지 않습니다. 세대별 주택 보유현황, 실제 소유관계, 보유·거주기간과 개별 특례를 함께 판단합니다.

만약 다른 사람 명의로 주택을 이전했지만 사실상 원래 소유자가 해당 주택을 보유하고 있었던 것으로 판단된다면, 당초 기대했던 1세대 1주택 비과세 적용이 문제 될 수 있습니다.

이번 사례에서 국토부가 주목한 부분도 세금 혜택을 받기 위한 일시적인 명의 이전이었는지 여부입니다. 다만 실제 과세결과는 공개된 자료만으로 확정할 수 없습니다.

4. 가족 간 아파트 매매에서 자금출처가 중요한 이유

이번 조사에서 확인된 대표 의심 유형은 특수관계인 간 차입금 과다, 편법 증여, 가격·계약일 거짓신고, 대출자금의 목적 외 사용 등입니다.

가족 간 거래에서는 단순히 계약서에 매매가격을 적는 것보다 그 금액을 실제로 어떻게 마련하고 지급했는지가 중요합니다.

차용증만 작성하면 가족에게 돈을 빌려도 문제없을까?

차용증은 돈을 빌렸다는 사실을 설명하는 자료 중 하나입니다. 그러나 문서 작성 자체로 실제 차입이나 정상적인 대여관계가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

차입금의 실제 이체, 상환 능력, 이자 지급, 원금 상환 기록과 계약 조건이 일치하는지 살펴봐야 합니다.

특히 법인 대표가 자신의 법인에서 자금을 빌려 주택을 취득하거나 기업 운영자금을 주택 매수에 활용한 경우에는 자금 사용 목적과 법인·개인 간 거래 적정성도 문제가 될 수 있습니다.

시세보다 싸게 거래하면 모두 편법 증여일까?

그렇지는 않습니다. 가족 간에도 실제 거래가격이 달라질 수 있으며, 낮은 가격으로 거래했다는 사실만으로 위법이 확정되지는 않습니다.

다만 특수관계인 사이에서 시가와 거래대금의 차이가 큰 경우에는 세법상 저가 양수·고가 양도 및 증여 이익 과세 여부를 따져야 할 수 있습니다.

따라서 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래가격, 층·향·주택 상태 등 가격 차이의 원인을 정리하는 것이 도움이 됩니다. 실제 세금은 법령상 시가와 특수관계 여부 등 구체적 조건에 따라 판단해야 합니다.

이번 국토부 발표만으로 특정 사례의 탈루세액을 계산하는 것은 불가능합니다. 개별 거래금액, 취득가액, 대금 지급 방식과 양도세 신고 내역이 공개되지 않았기 때문입니다.

5. 가족 간 부동산 직거래 전 확인할 7가지

가족 간 직거래를 앞두고 있다면 거래가격의 적정성과 대금 지급 구조를 세무전문가에게 확인하는 것이 도움이 됩니다. 특히 세대별 주택 수에 따라 1세대 1주택 비과세 적용이 달라질 수 있는 경우에는 계약 전 검토가 중요합니다.

국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 주변 거래사례를 확인할 수 있으며, 위법 의심사항이 있다면 국토교통부의 부동산 불법행위 신고 창구를 이용할 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 29일 국토교통부 기획조사 발표를 바탕으로 작성했습니다. 위법 의심거래는 법적 위반이 최종 확정된 거래를 의미하지 않습니다. 가족 간 매매, 명의신탁, 증여 및 양도소득세 적용 여부는 실제 거래 사실과 현행 법령에 따라 다르므로 개별 사례는 전문가 검토가 필요합니다.