아파트를 사려는데 은행에서 잔금을 충분히 빌리지 못한다면 어떻게 해야 할까요? 최근 부동산 매물 광고에 뜻밖의 문구가 등장했습니다. 바로 ‘집주인 대출 가능’입니다.
집을 파는 사람이 매수인에게 돈까지 빌려주겠다는 의미입니다. 2026년 10월 23일 매일경제 보도에 따르면, 이러한 조건을 내건 아파트 광고 매물이 7월 셋째 주 하루 평균 2건에서 10월 셋째 주 163.5건으로 늘었습니다.
약 82배 증가한 셈입니다. 그런데 은행도 아닌 집주인이 어떻게 수억 원을 빌려줄 수 있을까요?
핵심은 매도인이 매매대금 일부를 바로 받지 않고, 매수인에게 소유권을 넘긴 뒤 나중에 돌려받는 거래 구조에 있습니다. 작동 방식과 실제 이자 부담, 계약 전에 주의해야 할 위험까지 살펴보겠습니다.
CAREVIO INSIGHT | 핵심 요약
가장 중요한 구분: 82배 증가한 것은 ‘집주인 대출 가능’ 등의 문구를 포함한 광고 매물 수입니다. 실제 집주인 대출 계약이나 대출 실행 건수가 82배 증가했다는 뜻은 아닙니다.
자료: 매일경제·콕집, 2026년 10월 23일 보도집주인 대출 매물이 82배 증가한 이유
집주인 대출 가능 아파트 광고가 갑자기 늘어난 가장 큰 배경으로는 강화된 주택담보대출 규제가 거론됩니다.
금융권 대출만으로 매매 잔금을 마련하기 어려워지자 일부 매도인이 직접 잔금 지급을 유예해 주는 조건으로 매물을 내놓고 있는 것입니다.
집주인 대출 관련 광고 매물 변화
단위: 관련 문구가 포함된 광고 매물의 주간 하루 평균 건수. 매일경제가 콕집 자료를 인용해 2026년 10월 23일 보도.
여기서 눈여겨볼 부분이 있습니다. 7월과 비교하면 10월의 광고 매물은 약 82배지만, 9월 167.3건과 비교하면 10월 163.5건은 오히려 약 2.3% 적습니다.
즉, 광고 매물이 매달 계속 폭증한 것은 아닙니다. 7~9월에 급격히 늘어난 뒤 10월에도 높은 수준을 유지하는 모습에 가깝습니다.
매물 광고에 ‘대출 가능’이라는 문구가 들어갔다고 실제 계약에서 돈을 빌려준 것은 아닙니다. 중복 매물, 광고 조건 변경, 실제 거래 성사 여부도 구별해야 합니다. 현재 확인한 자료만으로 실제 대출 실행 규모를 알 수는 없습니다.
은행 대신 집주인이 돈을 빌려준다는 게 무슨 뜻일까?
집주인 대출은 흔히 매도인 금융(Seller Financing) 또는 매도인 근저당 방식이라고 부릅니다.
일반적인 아파트 매매에서는 매수인이 계약금과 잔금을 지급하고 소유권을 넘겨받습니다. 하지만 매도인 금융은 매매대금 일부를 당장 지급하지 않고 나중에 상환하기로 약정한다는 점이 다릅니다.
SELLER FINANCING | 가상 거래 구조
매수인에게 아파트 소유권을 이전하고, 매도인은 미지급 잔금을 담보하기 위해 해당 주택에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 매수인은 약정한 기한에 원금과 이자를 지급합니다.
매수인은 무엇을 얻고, 매도인은 무엇을 얻을까?
| 구분 | 기대하는 이점 | 감수해야 할 위험 |
|---|---|---|
| 매수인 | 부족한 잔금 조달과 소유권 취득 | 이자 부담, 만기 상환, 담보권 실행 |
| 매도인 | 매매 성사, 가격 협상 여지, 약정 이자 | 잔금 미회수, 회수 지연, 담보 순위 위험 |
중요한 사실은 매도인이 돈을 그냥 지원하는 것이 아니라는 점입니다. 집을 먼저 넘겨준 대신 앞으로 받을 돈에 대한 채권을 보유하게 됩니다.
따라서 거래가 끝났다고 해서 매도인과 매수인의 관계가 종료되는 것이 아닙니다. 원금 상환과 담보권 말소가 끝날 때까지 채권·채무 관계가 남을 수 있습니다.
집주인에게 3억 원을 빌리면 이자는 얼마나 낼까?
매도인 금융을 선택할 때 가장 먼저 따져야 할 것은 이자와 만기입니다. 부족한 잔금을 마련할 수 있어도 상환 조건이 불리하다면 부담이 커질 수 있습니다.
2026년 7월 머니투데이 보도에서는 강남권 매도인 금융의 금리가 연 4~8% 수준으로 제시된 사례가 소개됐습니다. 다만 이는 일부 시장 사례이지 금융기관의 공식 대출금리나 모든 거래에 적용되는 기준은 아닙니다.
CAREVIO COST ANALYSIS
3억 원을 1년간 빌리는 가상 사례원금 3억 원 · 매월 이자 지급 · 원금은 12개월 만기에 일시상환 · 수수료 및 세금 제외
| 가정 금리 | 월 이자 | 연간 이자 |
|---|---|---|
| 연 4% | 100만 원 | 1,200만 원 |
| 연 6% | 150만 원 | 1,800만 원 |
| 연 8% | 200만 원 | 2,400만 원 |
3억 원 × 연 6% ÷ 12개월 = 월 150만 원
연 6%의 금리로 3억 원을 빌리면 매달 150만 원의 이자를 내고, 1년간 이자만 1,800만 원을 부담합니다. 만기일에는 원금 3억 원을 따로 마련해야 합니다.
이처럼 집주인 대출의 핵심 위험은 월 이자뿐 아니라 만기에 원금을 실제로 상환할 수 있는가입니다. 나중에 은행에서 다시 대출받을 수 있을 것이라는 가정만으로 계약하는 것은 위험합니다.
이 표는 단리 방식의 가상 계산입니다. 실제 이자는 상환 방식, 약정일, 중도상환, 연체 조건 등에 따라 달라집니다. 근저당권 설정 비용과 세금, 취득세, 중개보수 등은 포함하지 않았습니다.
집주인 대출은 강남에 많지만, 과천이 더 눈길을 끄는 이유
집주인 대출 가능 매물은 강남권 고가 아파트에서 주로 알려졌지만, 최근에는 분당과 과천을 포함한 다른 수도권 지역에서도 관련 광고가 확인되고 있습니다.
2026년 10월 23일 보도 기준 집주인 대출 관련 광고의 지역별 비중은 강남구 15.6%, 서초구 11.31%, 송파구 10.40%였습니다. 강남3구를 합하면 전체의 약 37.3%입니다.
매물 1만 건당 집주인 대출 관련 광고
| 지역 | 1만 건당 관련 매물 |
|---|---|
| 경기 과천 | 25.06건 |
| 서울 성동 | 21.59건 |
| 서울 동대문 | 19.72건 |
| 서울 강남 | 16.86건 |
절대 광고 물량에서는 강남구가 앞섰지만, 지역의 전체 매물 수를 고려하면 과천시의 관련 광고 밀도가 더 높았습니다.
또한 관련 매물의 약 24.8%는 가격이 15억 원 이하인 아파트였습니다. 따라서 집주인 대출이 초고가 주택에만 등장한다는 설명도 정확하지 않습니다.
다만 이러한 광고 분포가 지역별 실제 대출 실행 비율이나 거래 성사율을 의미하지는 않습니다.
집주인 대출은 합법일까? 근저당권과 규제 문제를 봐야 한다
매도인이 매매대금 일부를 나중에 받기로 약정하고 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정하는 방식 자체가 일률적으로 금지된 것은 아닙니다.
그렇지만 개인 간 거래라는 이유로 금융규제, 부동산 거래 신고, 세금이나 계약 관련 법률을 모두 적용받지 않는 것은 아닙니다.
① 매도인에게도 근저당권은 완벽한 보장이 아니다
근저당권을 설정하면 채권을 담보할 수 있지만, 기존 은행 담보권이나 다른 선순위 권리가 있다면 돈을 돌려받는 순서에서 불리할 수 있습니다.
매수인이 원금을 갚지 못하고 경매가 진행되더라도 낙찰대금이 부족하면 채권 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 근저당권이 있다는 사실만으로 원금이 보장되는 것은 아닙니다.
② 개인 간 대출도 이자율 제한을 검토해야 한다
일반적인 개인 간 금전대차의 계약상 최고이자율은 이자제한법령에 따라 연 20%로 정해져 있습니다. 다만 실제 약정의 법적 성격과 적용 규정은 개별 거래별로 검토해야 합니다.
매도인이 이자를 받는다면 소득에 대한 세금 문제도 발생할 수 있습니다. 반복적·영업적인 자금 대여라면 대부업 관련 규정의 적용 여부도 별도로 살펴봐야 합니다.
③ 은행 대출규제를 피할 수 있다는 뜻은 아니다
집주인 대출이 금융회사 주택담보대출과 다른 형태라고 해서 관련 자금조달 내용을 숨기거나, 금융기관의 기존 대출 약정을 위반해도 되는 것은 아닙니다.
주택 매수 과정에서 적용되는 자금조달계획서 제출 요건, 부동산 거래 신고, 토지거래허가 요건, 기존 대출 약정 및 부채 정보 제출 의무 등을 거래별로 확인해야 합니다.
‘집주인 대출 가능’이라는 광고 문구는 실제 대출 약정이나 법률 검토가 완료됐다는 뜻이 아닙니다. 소유권 이전, 매매대금 지급, 담보권 설정의 순서와 기존 권리관계를 공인중개사·법무사·변호사 등과 확인해야 합니다.
집주인 대출 가능 아파트, 계약 전 확인할 6가지
결국 집주인 대출을 선택하기 전에 중요한 것은 돈을 빌려주는 사람이 은행이냐 집주인이냐가 아닙니다. 계약 조건이 명확하고, 매수인이 기한 내 상환할 능력이 있으며, 매도인도 채권 회수 위험을 감당할 수 있는가입니다.
CAREVIO FINAL VIEW
집주인이 은행 역할을 하는 시장, 중요한 것은 잔금 이후다
집주인 대출 관련 광고 매물이 약 82배 늘었다는 소식은 금융권 대출만으로 아파트를 구매하기 어려워진 시장의 한 단면을 보여줍니다.
하지만 광고 매물의 증가는 실제 대출 거래 증가와 구분해야 합니다. 집주인 대출을 검토한다면 매매 성사 자체보다 상환기한, 이자 총액, 근저당권 순위, 만기 원금 마련 계획을 먼저 확인해야 합니다. 잔금 부담을 뒤로 미루는 것이 곧 부담을 없애는 것은 아니기 때문입니다.
자료 출처 및 확인 기준
- 매일경제, 2026.10.23 — 집주인 대출 관련 매물 변화 및 지역별 분석
- 한국경제, 2026.07.28 — 매도인 근저당 거래의 확산
- 국가법령정보센터 — 이자제한법상 최고이자율 규정
- 정부24 — 부동산 거래신고 및 관련 제출서류 안내
- 금융위원회 — 2026년 가계부채 관리방안 주요 문답
작성 기준: 2026년 10월 24일. 광고 매물 통계는 민간 데이터 서비스를 인용한 언론 보도 기준이며, 실제 집주인 대출 실행 건수를 나타내지 않습니다. 본문 금리별 이자 계산은 설명을 위한 가상 사례로 실제 대출 조건과 다를 수 있습니다. 본 콘텐츠는 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 거래에 대한 법률·금융 자문이 아닙니다.