산본 아파트 거래량 108% 증가, 분당은 41% 감소한 이유

산본 아파트 거래량이 최근 1년 동안 108.2% 증가했습니다. 같은 기간 분당 아파트 거래량은 41.0% 감소했습니다. 두 지역 모두 수도권 1기 신도시인데 매매시장에서 정반대의 결과가 나타난 것입니다.

그렇다고 산본 집값이 분당보다 더 많이 오른 것은 아닙니다. 3.3㎡당 중위 매매가격 상승률은 산본 8.3%, 분당 35.5%였습니다. 거래량은 산본이 크게 늘고 가격은 분당이 더 빠르게 오른 이유를 2026년 11월 9일 직방의 분석 자료로 살펴보겠습니다.

산본 아파트 거래량 108% 증가, 실제 얼마나 팔렸을까?

직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 2025년 11월부터 2026년 10월까지 수도권 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 총 1만3,808건이었습니다.

직전 1년의 1만2,392건보다 11.4% 증가한 수치입니다. 다만 모든 신도시에서 거래가 늘어난 것은 아닙니다.

산본 거래량은 1,532건에서 3,190건으로 1,658건 증가했습니다. 증가율은 108.2%로 1기 신도시 5곳 가운데 가장 높았습니다.

반면 분당은 5,033건에서 2,967건으로 2,066건 감소했습니다. 평촌 거래량도 2.5% 줄었습니다.

특히 산본이 1기 신도시 전체 거래량에서 차지하는 비중은 12.4%에서 23.1%로 상승했습니다. 거래 증가뿐 아니라 전체 시장에서 산본의 거래 비중도 커진 것입니다.

분당 거래량은 줄고 산본은 늘어난 이유

이번 차이를 설명하는 주요 요인 중 하나는 2025년 10·15 부동산 대책입니다.

당시 성남시 분당구와 안양시 동안구는 규제지역과 토지거래허가구역에 포함됐지만, 군포 산본과 부천 중동, 고양 일산은 해당 지정 대상에서 제외됐습니다.

토지거래허가구역에서 허가 대상 아파트를 매수할 때는 원칙적으로 실거주 요건 등 제한이 적용됩니다. 전세를 끼고 매수하는 방식이 제한되므로 투자 목적 매수자의 선택에도 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 규제 차이는 상대적으로 매수 조건이 덜 제한된 지역에 거래가 늘어난 배경으로 분석됩니다.

하지만 거래 증가의 모든 원인을 규제 하나로 설명할 수는 없습니다. 지역별 가격 수준, 서울 접근성, 정비사업 추진 상황, 매수자의 자금 조달 여건도 함께 영향을 미칠 수 있습니다.

산본 재건축 선도지구도 영향을 미쳤을까?

산본에서는 2025년 12월 23일 9-2구역과 11구역이 특별정비구역으로 지정됐습니다.

이는 노후계획도시 정비사업을 추진하기 위한 중요한 행정 절차입니다. 산본의 재건축 기대감이 커진 배경 중 하나로 볼 수 있습니다.

실제로 직방 분석에서 산본의 9-2구역과 11구역 중위 매매가격은 최근 1년간 14.9% 상승했습니다. 반면 선도지구가 아닌 1990년대 준공 단지의 상승률은 7.9%였습니다.

다만 특별정비구역 지정이 곧 재건축 완료나 사업성 확보를 의미하는 것은 아닙니다. 시공사 선정, 사업 시행, 이주, 공사, 분담금 등의 과정이 남아 있습니다.

또한 2026년 10월에는 산본의 추가 4개 구역에 대한 특별정비구역 지정 제안이 수용돼 주민공람 절차가 안내됐습니다. 제안 수용과 최종 지정은 서로 다른 단계이므로 구분해야 합니다.

그런데 아파트 가격은 분당이 더 많이 올랐다

거래량만 보면 산본이 분당보다 강한 시장처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 가격 상승률에서는 정반대의 결과가 나타났습니다.

최근 1년간 산본의 3.3㎡당 중위 매매가격은 2,152만 원에서 2,330만 원으로 8.3% 상승했습니다.

반면 분당은 5,224만 원에서 7,081만 원으로 35.5% 상승했습니다. 평촌도 22.0% 증가했습니다.

거래량이 적은 지역의 집값이 더 오른 이유는?

거래량은 일정 기간 매매계약이 얼마나 체결됐는지를 보여주고, 중위 매매가격은 해당 거래들을 가격순으로 배열했을 때 가운데 위치하는 값을 나타냅니다.

두 지표는 서로 다릅니다. 거래량이 크게 늘어도 상대적으로 가격이 낮은 아파트의 거래가 많아지면 중위가격 상승률은 제한적일 수 있습니다.

반대로 거래가 줄어든 지역에서도 입지가 좋은 아파트나 상대적으로 고가 단지 위주로 거래가 이뤄지면 중위가격이 높게 나타날 수 있습니다.

다만 실제로 이런 거래 구성 변화가 산본과 분당의 가격 차이를 얼마나 설명하는지는 단지별 거래 자료를 더 살펴봐야 합니다.

분당은 서울 접근성, 학군, 생활 인프라, 재건축 기대 등이 가격 강세 배경으로 거론됩니다. 하지만 중위가격 상승률 35.5%를 분당의 모든 아파트 가격이 똑같이 올랐다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

산본과 분당 아파트를 비교할 때 확인할 사항

산본의 거래량이 두 배 이상 증가했다고 해서 무조건 산본을 선택하는 것이 유리하다고 볼 수는 없습니다. 분당 역시 거래량 감소만으로 주거 선호도가 하락했다고 판단하기 어렵습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단지별 거래가격을 확인하고, 토지이음과 지자체 고시를 통해 규제·정비사업 관련 정보를 확인하는 것이 좋습니다.

산본 아파트 거래량 관련 자주 묻는 질문

산본 아파트 가격이 108% 올랐나요?

아닙니다. 108.2%는 아파트 매매 거래량 증가율입니다. 산본의 3.3㎡당 중위 매매가격 상승률은 같은 기간 8.3%였습니다.

산본 아파트가 분당보다 많이 팔렸나요?

분석 대상인 최근 1년간 산본은 3,190건, 분당은 2,967건 거래됐습니다. 따라서 해당 기간에는 산본의 거래 건수가 더 많았습니다. 다만 이는 아파트 재고 대비 거래율이나 시장 규모 전체를 나타내는 지표는 아닙니다.

산본 재건축은 이미 확정됐나요?

산본 9-2구역과 11구역은 2025년 12월 특별정비구역으로 지정됐습니다. 하지만 정비구역 지정이 재건축 공사 완료를 의미하지는 않습니다. 이후 사업 절차와 비용 등의 변수가 남아 있습니다.

거래량이 증가하면 앞으로 집값도 오를까요?

반드시 그렇지는 않습니다. 이번 비교에서도 산본은 거래량 증가율이 높았지만 가격 상승률은 분당보다 낮았습니다. 거래량, 매물 구성, 입지, 규제 및 정비사업 진행 상황을 함께 살펴야 합니다.

산본 거래량 급증, 분당 가격 강세가 보여준 차이

2026년 11월 9일 공개된 1기 신도시 분석은 거래량과 가격이 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다는 점을 보여줍니다.

산본은 매매 거래량이 108.2% 증가하며 5개 신도시 가운데 가장 높은 증가율을 기록했습니다. 반면 분당은 거래량이 41.0% 감소했지만 3.3㎡당 중위 매매가격은 35.5% 상승했습니다.

규제 차이와 재건축 기대감은 거래 흐름에 영향을 주는 요인입니다. 그러나 지역별 거래량 변화만으로 어느 지역이 앞으로 더 유리할지 단정하기는 어렵습니다.

실제 주택을 알아본다면 지역 전체의 숫자보다 관심 단지의 실거래가격, 규제 적용 여부, 정비사업 단계와 자금 부담을 구체적으로 확인하는 것이 중요합니다.